Eigentumserwerb an Grundstücken gemäß §§ 873, 925 BGB: Schema, Voraussetzungen & Prüfungsreihenfolge

Im Sachenrecht unterscheidet das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) zwischen beweglichen und unbeweglichen Sachen. Grundstücke zählen zu den unbeweglichen Sachen und unterliegen besonderen Regeln, wenn es um den Eigentumserwerb geht. In diesem Beitrag erfährst Du, wie der Eigentumsübergang an Grundstücken funktioniert – mit Schema, Prüfungsschema, Praxisbeispiel (Fall) und klarer Prüfungsreihenfolge. Dieser Artikel ist ideal zur Vorbereitung auf Klausuren und zur Vertiefung im Immobiliarsachenrecht.

Warum der Eigentumserwerb an Grundstücken besonders ist

Der Eigentumserwerb an beweglichen Sachen erfolgt regelmäßig nach § 929 BGB durch Einigung und Übergabe. Ganz ähnlich funktioniert es auch bei Grundstücken – allerdings mit ein paar entscheidenden Besonderheiten. Für unbewegliche Sachen gelten die §§ 873, 925 BGB. Diese enthalten die besonderen Voraussetzungen für die Eigentumsübertragung im Grundbuchrecht.

Gesetzliche Grundlagen: § 873 und § 925 BGB

Gemäß § 873 Abs. 1 BGB ist für die Übertragung des Eigentums an einem Grundstück erforderlich:

1. Eine Einigung über den Eintritt der Rechtsänderung (Auflassung) und

2. die Eintragung der Rechtsänderung in das Grundbuch.

§ 925 BGB konkretisiert die Auflassung und schreibt vor, dass beide Parteien zur gleichzeitigen Erklärung vor einem Notar erscheinen müssen.

Das Prüfungsschema zum Eigentumserwerb an Grundstücken

Im Examen, in der Klausur und in der Hausarbeit bietet es sich an, den Eigentumserwerb von unbeweglichen Sachen nach folgendem Schema zu prüfen:

1. Dingliche Einigung (Auflassung)

2. Eintragung ins Grundbuch

3. Einigsein im Zeitpunkt der Eintragung

4. Berechtigung des Veräußerers bzw. ggf. gutgläubiger Erwerb

Diese vier Voraussetzungen stellen die zentrale Prüfungsreihenfolge dar, die Du Schritt für Schritt durchgehen solltest. Im nächsten Abschnitt erklären wir die einzelnen Punkte genauer.

1. Dingliche Einigung (Auflassung)

Die dingliche Einigung über die Eigentumsübertragung bei Grundstücken wird als Auflassung bezeichnet (§ 925 BGB). Dabei müssen Veräußerer und Erwerber gleichzeitig vor einem Notar erscheinen und ihre Einigung erklären. 

Exkurs zum Systemverständnis: Das zugrundeliegende Verpflichtungsgeschäft (z.B. Kaufvertrag gem. § 433 BGB oder Schenkung nach den §§ 516 ff. BGB) muss nach § 311b Abs. 1 BGB sowieso notariell beurkundet werden. Dies erfolgt in der Praxis im gleichen Besuch. Juristisch ist es aber wegen dem Trennungs- und Abstraktionsprinzip sehr wichtig, dass Du das Verpflichtungsgeschäft und die dingliche Einigung voneinander unterscheidest.

2. Eintragung im Grundbuch

Anders als bei beweglichen Sachen, bei denen die Übergabe das Publizitätsprinzip wahrt, erfolgt bei Grundstücken die Publizität durch die Eintragung ins Grundbuch (§ 873 BGB). Diese Eintragung ist zwingende Voraussetzung für den Eigentumserwerb.

Praxisrelevanz: Dritte können jederzeit das Grundbuch einsehen und feststellen, wer Eigentümer ist – das schützt den Rechtsverkehr.

3. Einigsein zum Zeitpunkt der Eintragung

Da zwischen der Auflassung und der tatsächlichen Grundbucheintragung häufig Zeit vergeht, muss sichergestellt sein, dass beide Parteien zum Zeitpunkt der Eintragung weiterhin „einig“ sind. Ein einseitiger Widerruf der Einigung macht die Übertragung unwirksam.

➡ Ausnahme gem. § 873 Abs. 2 BGB: Wenn die Einigung notariell beurkundet wurde – was in der Praxis fast immer der Fall ist – ist ein Widerruf ausgeschlossen. Diese Voraussetzung ist daher meist unproblematisch gegeben. 

4. Berechtigung des Veräußerers

Der Veräußerer muss zur Eigentumsübertragung berechtigt sein. Berechtigt ist in der Regel der im Grundbuch eingetragene Eigentümer oder eine durch ihn nach § 185 BGB ermächtigte Person.

Was, wenn keine Berechtigung vorliegt?
Dann kann unter bestimmten Voraussetzungen ein gutgläubiger Erwerb erfolgen – geregelt in §§ 892 ff. BGB. Was Du genau prüfen musst, kannst Du Dir in unserem Artikel zum gutgläubigen Eigentumserwerb an unbeweglichen Sachen anschauen. 

Beispiel-Fall: Prüfungsreihenfolge anwenden

Damit es ein bisschen klarer wird, hier ein kleiner Fall:

A verkauft sein Grundstück an B. Beide erklären die Auflassung vor dem Notar. Zwei Monate später wird die B im Grundbuch eingetragen. A war zu diesem Zeitpunkt immer noch mit dem Verkauf einverstanden und im Grundbuch eingetragener Eigentümer.

Lösungsskizze nach dem Schema:

1. ✔️ Dingliche Einigung: Auflassung vor dem Notar erfolgt

2. ✔️ Eintragung: B wird ins Grundbuch eingetragen

3. ✔️ Einigsein: Keine Anhaltspunkte für Widerruf

4. ✔️ Berechtigung: A ist Eigentümer und daher berechtigt

Ergebnis: B ist neuer Eigentümer des Grundstücks.

Besonderheiten des Immobiliarsachenrechts

Einige Unterschiede zum Eigentumserwerb beweglicher Sachen machen das Immobiliarsachenrecht besonders spannend:

• Statt Übergabe: Grundbucheintragung

• Statt formloser Einigung: Notarielle Auflassung

• Öffentliches Register (Grundbuch) als zentrales Element des Publizitätsprinzips

Zusammenfassung 

Der Eigentumserwerb an unbeweglichen Sachen wie Grundstücken ist in den §§ 873, 925 BGB geregelt. In Klausuren und im juristischen Alltag kommt es auf die richtige Anwendung des Prüfungsschemas an. Die vier Voraussetzungen – Auflassung, Eintragung, Einigsein und Berechtigung – bilden die Grundlage jeder Eigentumsübertragung im Grundbuchrecht.

Du willst keine neuen Lerninhalte mehr verpassen? Dann hol Dir jetzt das Abo für unsere Erklärvideos!