Gutgläubiger Eigentumserwerb an Grundstücken nach § 892 BGB: Aufbau, Schema & Voraussetzungen

Was was passiert, wenn jemand von einem Nichtberechtigten kauft und gutgläubig ist? In diesem Beitrag erfährst Du alles über den gutgläubigen Eigentumserwerb bei unbeweglichen Sachen, das Prüfungsschema, die Prüfungsreihenfolge und ein praxisnahes Fall-Beispiel. Ideal zum Lernen, Wiederholen und zur Prüfungsvorbereitung!

Ausgangspunkt: Was ist gutgläubiger Erwerb?

Im Sachenrecht ermöglicht das BGB den sogenannten gutgläubigen Erwerb – also die Eigentumsübertragung, obwohl der Veräußerer gar nicht verfügungsberechtigt ist. Dieses Konzept schützt den guten Glauben des Erwerbers und den Rechtsverkehr. Während Du den gutgläubigen Erwerb beweglicher Sachen bereits kennst (§§ 932 ff. BGB), gilt für unbewegliche Sachen – also Grundstücke – § 892 BGB.

Gesetzliche Grundlage: § 892 BGB

§ 892 Abs. 1 Satz 1 BGB normiert:

„Zugunsten desjenigen, welcher ein Recht an einem Grundstück durch Rechtsgeschäft erwirbt, gilt der Inhalt des Grundbuchs als richtig, es sei denn, dass ein Widerspruch eingetragen oder dem Erwerber die Unrichtigkeit bekannt ist.“

Daraus ergibt sich das Schema zum gutgläubigen Erwerb eines Grundstücks.

Prüfungsschema des gutgläubigen Eigentumserwerbs an Grundstücken

Das Prüfungsschema umfasst neben den allgemeinen Voraussetzungen des Eigentumserwerbs gem. §§ 873, 925 BGB, die Du hier nochmal wiederholen kannst, drei spezifische Voraussetzungen für den gutgläubigen Erwerb gem. § 892 BGB:

I. Dingliche Einigung

II. Eintragung im Grundbuch

III. Einigsein

IV. Nichtberechtigung

V. Gutgläubiger Erwerb gem. § 892 Abs. 1 S. 1 BGB

1. Rechtsscheintatbestand: Veräußerer steht als Eigentümer im Grundbuch

2. Gutgläubigkeit des Erwerbers

3. Kein eingetragener Widerspruch im Grundbuch (§ 899 BGB)

Diese Struktur dient der typischen Prüfungsreihenfolge in Klausuren. Im Folgenden beleuchten wir die einzelnen Punkte anhand eines Falls.

Fallbeispiel: Anfechtung und Weiterveräußerung

Sachverhalt:
A verkauft sein Grundstück an B. Die Auflassung erfolgt notariell, und B wird als Eigentümer ins Grundbuch eingetragen. Später ficht A sowohl das Verpflichtungsgeschäft als auch die dingliche Einigung erfolgreich wegen arglistiger Täuschung (§ 123 BGB) an. Dennoch verkauft B das Grundstück an die gutgläubige C. C wird als Eigentümer ins Grundbuch eingetragen.

Frage: Hat C Eigentum am Grundstück erworben?

In diesem Fall-Beispiel beschränken wir uns nur auf die Prüfung der Voraussetzungen des gutgläubigen Erwerbs im Verhältnis von B zu C.

1. Rechtsscheintatbestand: Grundbucheintragung des Veräußerers

Wie bei beweglichen Sachen die Übergabe den äußeren Rechtsschein schafft, ist es bei Grundstücken die Eintragung im Grundbuch. Wenn der Veräußerer als Eigentümer eingetragen ist, darf der Erwerber grundsätzlich davon ausgehen, dass diese Information zutrifft. In unserem Fall ist B im Grundbuch eingetragen, so dass der Rechtsschein zu bejahen ist.

2. Gutgläubigkeit des Erwerbers

Die Gutgläubigkeit des Erwerbers ist der zweite Prüfpunkt im Aufbau. Der Erwerber darf nicht wissen, dass das Grundbuch falsch ist. Anders als bei beweglichen Sachen (§ 932 II BGB) reicht es bei Grundstücken aus, wenn er keine positive Kenntnis von der Unrichtigkeit hat. Grob fahrlässige Unkenntnis ist unschädlich. Das zeigt das hohe Vertrauen in die Korrektheit staatlicher Register.
Entscheidend ist der Zeitpunkt der Antragsstellung auf Eintragung im Grundbuch (§ 892 Abs. 2 BGB). Wurde der Antrag in gutem Glauben gestellt, ist es unerheblich, ob später Bösgläubigkeit eintritt.

3. Kein Widerspruch nach § 899 BGB

§ 899 BGB dient als „Korrektiv“ zugunsten des ursprünglichen Eigentümers. Dieser kann einen Widerspruch gegen die Richtigkeit des Grundbuchs eintragen lassen. Ein solcher Eintrag zerstört den guten Glauben. In unserem Fall liegt kein Widerspruch vor, also ist auch diese Voraussetzung erfüllt.

C hat somit gem. §§ 873, 925, 892 Abs. 1 S. 1 BGB gutgläubig Eigentum am Grundstück erworben.

Zusammenfassung 

Für den gutgläubigen Eigentumserwerb an Grundstücken gem. § 892 BGB prüfst Du ergänzend zum normalen Schema nach §§ 873, 925 BGB folgende Voraussetzungen:

1. Veräußerer ist als Eigentümer im Grundbuch eingetragen

2. Gutgläubigkeit des Erwerbers

3. Kein Widerspruch ist im Grundbuch eingetragen (§ 899 BGB)