Grundbuchberichtigungsanspruch (§ 894 BGB)- Schema, Aufbau und Beispiel

Im Immobiliarsachenrecht zählt eine Fallfrage zu den absoluten Klassikern: Kann A von B die Zustimmung zur Berichtigung des Grundbuchs verlangen? In diesem Beitrag lernst Du das Prüfungsschema, die Voraussetzungen und den typischen Aufbau zur Bearbeitung dieser Fallkonstellation. 

Fallbeispiel

A verkauft ein Grundstück an B. Dieser wird im Grundbuch als Eigentümer eingetragen. Später stellt sich heraus, dass B A arglistig getäuscht hat. A ficht sowohl den Kaufvertrag als auch die Auflassung erfolgreich an. Eigentümer bleibt also A. Aber im Grundbuch steht weiterhin B. Solange B eingetragen ist, könnte ein Dritter das Eigentum gutgläubig von ihm erwerben. Das will A verhindern. Er hat zwei Möglichkeiten: Erstens kann er einen Widerspruch nach § 899 BGB eintragen lassen. Das stoppt den gutgläubigen Erwerb, ändert aber nichts daran, dass das Grundbuch falsch ist. Zweitens kann A die Berichtigung des Grundbuchs beantragen. Dafür braucht er allerdings die Zustimmung des eingetragenen Eigentümers B – gemäß § 19 GBO. Verweigert B diese Zustimmung, kann A sie nach § 894 BGB einklagen.

Anspruch aus § 894 BGB

§ 894 BGB gibt dem wahren Eigentümer einen Anspruch auf Zustimmung zur Grundbuchberichtigung. 

Prüfungsschema zu § 894 BGB

1. Unrichtigkeit des Grundbuchs

Das Grundbuch ist unrichtig, wenn die formelle Rechtslage nicht mit der materiellen Rechtslage übereinstimmt. Die formelle Rechtslage ergibt sich aus dem Grundbuch. Die materielle Rechtslage ist die tatsächliche Rechtslage – also: Wer ist wirklich Eigentümer? In unserem Fall ist A nach der wirksamen Anfechtung der Auflassung Eigentümer geblieben, obwohl B im Grundbuch steht. Das Grundbuch ist daher unrichtig.

2. Anspruchsteller (Aktivlegitimation)

Anspruchsberechtigt ist, wer in seinem Recht verletzt ist, weil er zu Unrecht nicht als Eigentümer eingetragen ist. Das ist hier A.

3. Anspruchsgegner (Passivlegitimation)

Der Anspruch richtet sich gegen denjenigen, dessen Recht durch die Berichtigung betroffen wäre. Also gegen den aktuell eingetragenen, aber materiell unberechtigten Eigentümer – hier also B.

Ergebnis: Alle Voraussetzungen des § 894 BGB liegen vor. A kann von B die Zustimmung zur Grundbuchberichtigung verlangen.

Exkurs: Anspruch aus § 812 BGB

§ 894 BGB ist nicht die einzige Anspruchsgrundlage für die Zustimmung zur Grundbuchberichtigung. Man kann auch über § 812 BGB zur Zustimmung zur Grundbuchberichtigung kommen. Denn die falsche Eintragung ist ein vermögenswerter Vorteil und damit ein "erlangtes Etwas". Je nachdem, ob es eine Leistungskondiktion (§ 812 Abs. 1 S. 1 Fall 1 BGB) oder eine Nichtleistungskondiktion (§ 812 Abs. 1 S.1 Fall 2 BGB) ist, greift eine andere Anspruchsgrundlage.

Zusammenfassung

Der Grundbuchberichtigungsanspruch nach § 894 BGB spielt eine zentrale Rolle im Immobiliarsachenrecht. Du prüfst stets:

• Ist das Grundbuch unrichtig, weil formelle und materielle Rechtslage auseinanderfallen?

• Ist der wahre Eigentümer der Anspruchsteller?

• Ist der falsch eingetragene Eigentümer der Anspruchsgegner?

Mit diesem Aufbau und dem einfachen Prüfungsschema bist Du auf jede Falllösung vorbereitet. Schema, Voraussetzungen und Prüfungsreihenfolge helfen Dir, sicher durch die Klausur zu kommen.